[책추천] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다(이현철)

전세가를 알면 부동산투자가 보인다/이현철/매일경제신문사

 

시장심리를 파악하면, 투자 흐름이 보인다!

부동산 가격 변화의 비밀 '심리, 전세, 정책'

 

 

우선 책 소개의 앞서 저자 이현철님은,

2005년 공인중개사 자격을 취득 후 중개업을 시작한 저자는 분양 영업맨으로 다년간 현장에서 고객들과 상담을 진행하면서 사람들의 심리 상태를 집중 분석했다고 합니다. 또한 우리나라에만 있는 전세제도가 매매가에 어떠한 영향을 미치는지에 관해 연구하기도 하여, 누구나 쉽게 부동산 경기의 흐름을 파악하고, 그에따라 부동산 투자를 할 수 있도록 길잡이가 될 수 있는 책을 만들었다고 하네요. 그리고 현재 유튜브 채널 <무아바 이현철>을 운영하고 계시니, 한번 들어가 부동산얘기를 들어보시는 것도 도움이 될 듯 합니다.

 

이 책을 읽어보시면, 저자님이 참 친절한 분 같습니다.

일단 책의 내용이 모두 우리에게 설명하듯이

존댓말로 쓰여져 있기 때문입니다. 

마치 독자들의 잘못된 정보나 지식에서 벗어날 수 있도록

우리를 설득하듯 설명해주고 계시는 것 같아요.

 

인상깊었던 것은 부동산 시장의 흐름입니다.

저자님은 부동산 흐름을 폭락기 -> 하락안정기

-> 상승안정기 -> 폭등기로 구분하고 있습니다.

그 내용들이 현재의 시장 흐름과 비교하여 볼 수 있어서,

더 재밌고 와닿았던 것 같습니다.

책 속의 글에서 조금 더 상세하게 소개했지만,

자세한 내용은 책을 읽어보시길 권해드립니다.

 

또한 우리가 알고 있는 부동산의 잘못된 상식과,

다양한 투자들의 장,단점 및 주의해야 할 점들을

책에 자세하게 적혀있습니다.

 

이 책의 제목처럼 전세가의 흐름이 어떠한 영향을 미치는지,

언제 집의 매매 값이 오르고 빠지는지,

시장의 흐름을 설명하고 있습니다. 

우리같은 초보자들이 부동산 투자를 하기에 앞서

알아야 할 필수내용이기 때문에 

부동산 투자공부를 시작하셨다면

한번 쯤 읽어보시길 추천드립니다.

 

[책 속의 글: 필사]

 

뉴스 기사를 보고 정확한 판단을 하지 못한 채, 이미 머릿속에 방향을 설정해놓고 그렇지 않은 기사를 그렇다고 해석한다든지, 방향이 일치하는 것만 읽는다든지 하는 것은 정보의 홍수로 나타난 현상입니다. 그 결과, 일반인들은 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못하고 계속 부정적인 모습만 보게 되는 안타까운 일들이 벌어지고 있습니다.

 

강남 같은 경우는 매매가 대비 70% 선에서 전세거래가 이뤄질 경우 호가를 올려주는 상황이 발생했고, 인기가 덜한 지역 같은 경우는 90% 정도에서 이러한 상황이 발생했습니다. 이상황으로 판단해보면 어느 정도 집값이 내려가면 전세가 치고 올라와 다시 집값을 올려준다는 법칙이 성립하게 됩니다.

 

그런데 이렇게 늘어난 주택 공급은 오히려 집값을 올리는 역할 합니다. 실제집은 아니니까 시장에서의 공급은 아니고, 분양권이 비싼 가격에 잘 팔리니까 기존 집값을 덩달아 끌어올리는 견인차 역할을 수행하게 됩니다. 그럴수록 건설사는 더더욱 분양에 열을 올리게 됩니다. 이렇게 몇 년 동안 분야이 이어지고 나서 이 분양권들이 한꺼번에 입주를 시작하게 되면 그야말로 입주 대란이 일어나게 됩니다. 이때 발생하는 것이 역전세난입니다.

 

제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기사이클

사람들은 집을 살 때 어느 지역과 어느 아파트를 사야 하냐고 물어봅니다. 저는 시기를 보는 것이 가장 중요하다고 말씀드릅니다. 그러고 나서 사야 할 시기인지 아닌지를 말씀드르기도 합니다.

 

시기적인 선택을 잘못하는 것은 부동산 투자에서 최악의 선택입니다. 반대로 시기를 잘 타시는 분들은 어느 지역에 투자 했어도 반드시 성공했을 것입니다. 그래서 현명한 아파트 투자자는 반드시 아파트 사이클에 대해서 파악하고 있어야 합니다.

 

우리나라 아파트 경기사이클 中

 

폭락기

폭락하기 전에 반드시 전제되어야 할 상황이 폭등입니다.

폭등이 있지 않으면 폭락은 절대 오지 않습니다.

가장 큰 원인은 사람들이 분위기에 휩싸인 심리에 있습니다. 부동산을 구매하는 사람이 어떤 사람들이 주를 이루느냐에 따라 그결과가 달라질 수 있습니다. 폭락이 이루어지기 위해서는 반드시 폭등에 따른 부동산 구매자가 투기자들, 즉 묻지마 투자자가 주를 이룰 때 폭락을 맞이하게 됩니다. 이 상황을 간단하게 재현해보도록 하겠습니다.

부동산 시장이 활황을 나타낼 당시에는 시장에서 수요자의 분위기는 사실 반반입니다. 오른다고 생각하는 수요자와 내린다고 생각하는 수요자가 거의 1:1의 비율로 나타납니다. 그런데도 시장은 오름세를 유지합니다. 그 이유는 앞서 언급한 우리나라 전세와 매매와의 특별한 관계 때문입니다. 이렇게 시장의 오름세가 유지되고 더 오르는 현상이 나타나게 되면 수요자의 분위기는 상승한다는 쪽이 우세한 상황으로 돌변합니다. 주변에서는 이미 분양권이나 아파트 매매를 통해서 돈을 많이 번 사람들이 생겨납니다. 이때부터 부동산에 관심이 없거나 부정적이었던 사람들도 시장에 참여하게 됩니다. 그런데 이런 사람들이 곧 투기자들입니다.

묻지마 투기자들의 특징이 있습니다. 바로 단기적으로 분양권 프리미엄만을 노린 사람이라는 것이죠, 입주시기에 대한 대비가 거의 없다고 보면 됩니다. 그런데 이런 사람들이 분양권시장에 들어오는 시기 또한 매우 늦은 이미 오를 대로 오른 시기입니다. 따라서 기대했던 프리미엄ㅁ은 매우 비싼 분양가로 인해 형성되기가 어렵습니다.

 

하락안정기

하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기입니다. 적극적인 투자자들 같은 경우 이시기에 주택을 조심스럽게 투자를 진행합니다. 그러나 대부분의 사람은 투자에 소극적입니다. 오히려 부정적인 사람이 훨씬 더 많습니다. 

정부정책은 부양책이 주를 이룹니다. 이것은 정부의 색깔과 크게 관계가 없습니다. 보수가 되든 진보가 되든 부동산 시장이 침체기를 겪고 있기 때문에 이를 극복하고자 부양책을 쓰게 될 수 밖에 없습니다. 

 

상승안정기

이 시기에는 매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상을 나타냅니다. 그렇다고 투자 심리가 완전히 전환되어 투자 쪽이 우세한 상황은 아닙니다. 

투자자들은 이 시기에 큰 금액을 보고 투자하는 것이 아닙니다. 적게는 2,000~3,000만 원, 많게는 5,000~6,000만 원 정도 투자해 3,000만 원 정도의 이익을 기대하고 투자합니다. 그래서 시세보다 1,000~2,000만 원을 끌어 올리면서 산다는 것은 투자자 입장에서는 바보 같은 짓입니다. 투자자들은 시세보다 싼 급매물을 노리고 여유 있게 투자합니다. 이런 투자자들이 시세를 끌어 올린다는 것은 어렵습니다. 실제로는 전세가 매매가를 밀어 올리는 현상이 훨씬 더 맞는 설명입니다. 전세가가 매매가보다 높을 수는 없는 것이 기본 원리 입니다. 매매가가 올라가기 때문에 전세가가 올라간다고 알고 있습니다 .이것이 틀린 생각입니다.

 

폭등기

어느 정도 오른느 것이 폭등일까요? 사람들에게 물어보면 대체로 30% 정도가 폭등이라고 보고 있는 것 같습니다. 그런데 생각보다 많이 올라갑니다. 거의 2배 정도 오르는 것이 폭등입니다. 폭등은 사람들이 생각하는 수준을 훨씬 뛰어넘어서는 가격대를 형성하게 됩니다. 예를 들면 2006년 같은 경우 1년 동안 거의 2배 수준의 가격 상승이 있었습니다. 이 시기에는 다들 거의 미쳐 있습니다. 왜 그럴까요? 폭등은 사실 전문가들이 분석하는 요인으로는 설명할 수 없습니다.

 

여러분들은 가장 먼저 아파트 사이클의 시기별 현상과 그 원인 등을 구체적으로 이해하고 나서 호재를 찾든 내가 좋아하는 지역에서 투자하든 해야 합니다. 명심하세요! 가장 먼저 할 것은 사이클에 대해서 아는 것입니다. 

 

어떤 투자가 가장 현명한 투자일까요? 가장 좋은 방법은 역시 새 아파트에 투자하는 것입니다. 저도 옛날에는 헌 아파트에 투자하는 것이 좋은 방법이라고 생각했던 때가 있었습니다. 그러나 현실은 많이 달랐습니다. 비싸다고 떨어지는 것이 아니고 싸다고 올라가는 아파트가 아니었습니다.

 

학군도 좋고 역세권도 좋고 다른 호재가 있는 것도 좋아서 어느 것에 우선순위를 두어야 할지 모르게 되는 것입니다. 기준이 명확히 있으면 선택하는 데 고민할 것이 별로 없습니다. 기준대로 하면 되니까요. 투자에 임할 때는 스스로 우선 순위를 두어서 그 순위에 따른 기준을 잡고 판단하면 그리 어렵지 않은 투자가 될 것입니다. 

 

정확한 기준에서 우선순위를 두고 비교하면 그나마 집을 선택하기가 쉬운데, 대부분의 사람은 그런 기준이 명확하지 않습니다. 그래서 전에 본 집의 좋은 점하고만 비교하게 되는 현상이 발생합니다. 왜냐하면, 최고를 찾고 있으니까요. 보면 볼수록 아쉬움만 간직한 채 계약은 저 멀리 미루게 되죠. 이때는 시간이 많다고 생각되니까요. 그러다가 결국 나중에 찾아가 보면 좋은 것들은 다 나가고 없습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다.

 

 

갭투자는 사실 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋습니다. 매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 거의 근접하는 시기입니다.

그런데 여기서 유념할 게 한가지 있습니다. 전세가율 90%가 넘는 것들은 사실 인기가 없는 아파트들입니다. 거의 나홀로 아파트이거나 세대수가 작거나, 주변 환경들이 별로 좋지 않거나 하는 것들이라고 보면 됩니다. 인기가 좋은 아파트들은 절대 전세가율이 90% 가까이 가도록 기회를 주지 않습니다. 

그러면 이렇게 인기가 없는, 어떻게 보면 내가 보는 아파트 중에 제일 안좋은 것을 굳이 사야할까요? 그때 당시로 돌아가 보면 결코 매매가 상승은 있을 수가 없을 것 같은 상황입니다. 과연 투자자들이 이런 물건을 살 수 있을까요? 다른분들이 알려주는 이론이나 지식에 의하면 사실 사면 안되는 물건이 될 수도 있습니다. 그러나 저는 과감히 투자하라고 말ㅆ므드릴 수 있습니다. 

 

저는 부동산 투자를 할 때 너무 팍팍한 삶을 살아가면서 투자 하는 것은 옳지 않다고 생각합니다. 돈을 버는 목적이 무엇일까요? 다들 돈을 벌어서 여유있는 삶을 살아가기 위한 것 아니겠습니까? 그런 측면에서 보면 팍팍하게 우너금까지 갚아가면서 어려운 살림을 꾸려가는 것보다는 여유 있는 삶을 누리면서 집도 생기고 나중에 집 팔아서 여유 자금도 생기고, 그리고 그 자금을 바탕으로 두 집, 세 집을 사서 좀 더 여유있는 삶을 누리시길 바랍니다.