[책추천] 나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다(이지윤)

나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다/이지윤/메이트북스

 

부자가 되려면 남의 돈을 활용하라!

살아있는 소액 임대사업 투자 지침서!

 

 

안녕하세요. 이번에 소개드릴 책은 이지윤 작가의 <나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다> 입니다.

제목부터 이미 임대사업, 부동산에 관한 책임을 알 수 있습니다.

또 부동산 관련 책 중 여성작가님이 쓰신 책이기도 합니다.

 

우선 이지윤 작가님을 소개하자면,

현재 한경금융서비스 수석 매니저로 재직중이며, 하나금융투자의 파이낸셜 에이전시로 일하고 있는 재무상담사라고 합니다. 여성으로서는 특이하게 건설사 재직 이력이 있고, 쌍용건설에서 근무하다 국내 건설 경기 악화로 팀 자체가 와해되는 경험을 거친 후 인생의 전환점을 맞으며 두려운 미래를 극복하기 위해 부동산에 관심을 갖기 시작했습니다. 현재는 본인의 실전투자 경험을 바탕으로 고객들에게 금융과 부동산을 상담하고, 투자의 방향을 바로 잡아주는 가이드 역할을 하고 있다고 합니다.

<위 책 저자소개 中>

 

인상깊은 것은 흙수저로 시작하셨다는 것입니다.

그래서 책을 읽으며 더 집중 할 수 있었던 것 같습니다.

누구나 자본주의 사회에서 조금 더 잘살고 싶은 마음은 같으니까요.

게다가 저와 같은 흙수저도 노력만 하면 진짜 부자가 될 것 같은 마음에

더 집중하며 읽을 수 있었습니다.

 

작가님은 철저한 소비 통제로 종잣돈을 마련하고

모인 종자돈으로 적극적으로 투자를 공부해 자산을 마련하였습니다.

 

재테크 책, 투자 책을 보면 대부분의 부자들은 철저한 소비통제와

적극적인 행동으로 자산을 불려 나간 공통점을 볼 수 있었습니다.

작가님에게도 역시 같은 습관을 확인 할 수 있었습니다.

게으른 자는 부자가 될 수 없다는 

뼈를 때리는 직언도 과감히 하시는 모습에서

작가님의 생각과 실행력을 느낄 수 있었습니다.

 

이 책의 장점은 투자 마인드뿐만 아니라

임대사업에 관한 모든 내용을 다 담고 있습니다.

특히 임대사업자가 알아야 할 세금에 대해서 자세히 서술하고 있고,

많은 공무원 분들이 궁금해 할 공무원의 임대사업 부분에 대해서도

법령과 판례를 들어 설명해주고 있습니다.

 

임대사업자가 목표시거나 꿈이신분들,

혹은 현재 임대사업을 하고 계시다면

꼭 읽어보셔야 할 도움이 되는 실용서라고 생각하기에

적극 추천드립니다.

 

 

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[책 속의 글: 필사]

 

그보다는 2035년까지 늘어나느 1~2인 가구 비율이 월등히 높습니다. 수요는 늘지만 재고 비율이 낮은 아파트여서 환금성 측면에서도 가장 뛰어나고, 수익형 부동산이라 불리는 상가, 오피스텔보다 오히려 수익률이 높습니다.

 

부동산투자는 역세권에, 대단지에, 학군 좋은 아파트를 사고 기다리는 것만으로도 이길 수 있는 게임입니다.

 

집값은 인구 증가보다는 가구 수 증가에 더 큰 영향을 받는다. 현재 가구 수 증가분의 대부분을 1~2인 가구가 차지하고 있고, 2035년이 되면 1~2인 가구의 비율이 약 70%를 차지할 예정이다.

 

1~2인 가구가 선호하는 40~60제곱미터 사이의 작은 아파트는 전체 재고 아파트의 33.1%를 차지한다. 다세대 주택이나 연립주택의 경우는 작은 평수 비율이 약 50%를 차지하지만, 수요가 넘치는 25평 이하의 작은 아파트는 전체 아파트의 33.1%에 불과한 것이다.

 

아파트 10채를 사고 싶다는 꿈이 있다면 그 중 25평 이하와 32평 이하의 비율은 7대 3이나 6대 4 비율로 구성해야 한다. 소득분위가 높은 지역 위주로만 투자한다면 그 이상의 비율로 해도 좋다.

 

입주물량이 많다는 것은 맥락적 사고에서 본다면 인구가 유입되고 그만큼 수요가 많다는 뜻으로 해석되기 때문이다.

 

부동산은 숫자에 능하고 분석하기 좋아하는 사람보다 실행력과 감성지수가 노은 사람이 더욱 성공하는 시장이다. 시장을 이해하고, 시장은 장기적으로 우상향한다는 것을 믿고 기다리며 경기에 흔들리지 않는 사람이 승리한다는 것을 잊지 말자.

 

간혹 돈을 들이지 않고 투자해보고 싶은 이른바 무피투자자라면 지방의 유찰된 오피스텔 상당수가 눈에 들어올 것이다. 이런 곳에 투자한다면 돈 없이 투자했지만 계속 자기 돈을 집어넣는 신기한 경험을 하게 될 것이다. 무피투자를 너무 좋아하지 말자. 요즘은 그런 물건을 찾기도 어렵지만, 무피투자가 가능한 물건이 똘똘할 리가 없다고 나는 단언한다.

 

부동산 투자를 할 때는 교통, 인프라, 환경, 편의시설, 학군, 인구 이동, 개발 계획 등을 분석하고 구 아파트, 신규 아파트 여부 외에 내부구조, 층, 향, 인테리어도 따져봐야 한다. 이후 최종적으로 투자금 대비 수익률을 분석하고 투자한다. 거주지와 직장의 거리가 멀 경우 교통이 가장 중요한 요소로 작용하며, 학국은 그 다음이 될 수 있다. 거주지와 직장이 가깝다면 학군과 환경적인 면이 우선시될 수 있음을 명심하자.

 

단 5~6년 이상 지난 후 매도하려 하고 임대료 증액보다 양도차익으로 목돈을 만들고 싶거나, 연간 임대 소득이 2천만 원 이하인 지역의 의료보험 가입자라면 2~3채 소유자라도 임대주택 등록을 추천한다. 현재는 부동산 거래가 크게 줄어든 상황이고 시장에서 매수자가 우위다. 자신이 원하는 가격에 양도하기 쉽지 않다는 것이다. 이런 경우라면 장기투자로 전환하고 차기 정부가 들어설 때까지 임대주택으로 등록하고 기다리는 것도 현명한 방법이다.

 

타지역으로 발령났는지, 아이 학교 때문에 이사를 가야 하는지, 급전이 필요한지, 양도세나 상속세 혹은 일시적 1세대 2주택 등의 세금을 피하기 위한 매물인지를 정확히 파악하려면 부동산 대표들과의 긴밀한 네트워크 형성이 매우 중요하다. 

 

책임 여부가 불분명하다면 대한법률구조공단에서 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하자.

 

내 경험으로는 지역에서 가장 좋은 위치를 선점한 부동산이나 30대 후반~50대 초반 정도의 여성들이 가장 일을 빨리 처리해주고 일에도 열정적이었다. 아무래도 아이들을 한참 키우는 입장이다 보니 수입에 신경을 쓸 수 밖에 없고, 많은 수입이 필요한 만큼 더 많이 움직이고 손님을 놓치지 않기 위해 친절하고 얘기도 잘 통했다.

 

재산세는 자신의 집을 제외하고 2호 이상 임대시 적용되며, 전용면적 60제곱미터 이하일 때 가장 감면율이 높다.

 

실제로 60제곱미터 2억 원 초중반 아파트의 경우 준공공임대로 등록하면 실제 부과되는 재산세는 2~3만원 선, 단기임대는 4~6만원 선, 3억원 초중반 아파트의 경우 준공공은 4~6만원 선, 단기임대는 8~10 만원 선에서 부과되니 참고하자.

 

주택 임대 수입과 필요경비를 증빙서류에 따라 장부기장하고 소득 금액을 산출해 소득세를 신고하면 이자를 필요경비로 인정해주지만, 소득 금액을 장부기장 없이 추계로 하는 경우에는 이자를 필요경비로 인정하지 않는다는 점이다. 이자는 필요경비에서 가장 크게 공제받을 수 있는 부분이므로 임대사업자라면 꼭 숙지해야 할 내용이다.

 

양도소득세 신고시에는 필요경비로 인정 받을 수 있는 항목이 많지 않지만 건축물의 구조적인 기능을 높이기 위한 창틀, 보일러 교체, 발코니 호가장, 배관공사 등의 비용 등은 양도소득세가 공제된다.

 

취득시 내는 세금, 중개보수, 세무사, 법무사 수수료 등도 공제된다. 현금영수증, 세금계산서, 신용카드 매출전표 등도 챙겨놓다. 예전에는 간이영수증도 인정해주었지만 현재는 법적 증빙서류가 있어야 인정 받을 수 있다.