[책추천] 부동산 투자, 흐름이 정답이다(김수현)

부동산 투자, 흐름이 정답이다/김수현/한국경제신문

 

"데이터에서 차트까지 셀프 분석법 대방출"

 

안녕하세요.

오늘 소개해드릴 책은

김수현 저자의 <부동산 투자, 흐름이 정답이다> 입니다.

제목에서도 알 수 있듯이 부동산 투자에 관한 책이구요.

그 중에서 부동산시장의 흐름에 대한 설명이 자세히 나와있습니다.

저자님은 독자들이 부동산공부에 대한 막막한 갈증을 해소해주시기라도 한듯이

초보투자자들, 투자를 공부하기 시작한 이들의 입장에서 무엇부터 공부해야 하는지

친절하고도 자세히 설명해주고 있습니다. 

책의 본문도 칼라로 편집되어 찾아보기도 편하고 쉽게 따라 할 수 있습니다.

 

이 책은 6개의 파트로 구성되어 있으며

부동산 시장의 흐름의 큰 틀과

각 지역의 시세흐름을 분석하고 

그 시세 흐름이 어떠한 이유에서 변화하고 움직이는지

각 사례와 지표를 통해 분석하고 있습니다.

또한 투자지역을 선정하는 기준부터 나만의 투자기준을 만들 수 있도록

친절히 도와주고 있습니다. 

이런 부분에서 저자님의 마음을 읽을 수 있는 것 같습니다.

 

책을 너무 오래전에 읽고 늦게나마 필사를 하다보니

그때의 기억이 부분부분 떠오르는데요.

개인적으로 꼭 다시 한번 읽어야할 책이라고 생각합니다.

이 책 한권만 소화해도부동산시장을 보는 흐름을 잡는데

충분할 것이라고 생각하기 때문입니다.

 

부동산공부를 막 시작하셨거나,

부동산 관련 책을 읽고 계신분중 이 책을 아직 읽지못하셨다면

이 책을 꼭 읽어보시길 저는 추천드리겠습니다^^

 

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[책속의 글 : 필사]

 

아파트 투자가 대세가 되어 많은 사람이 아파트 가격에만 관심이 집중되지만, 아파트 이외의 부동산, 즉 오피스텔, 빌라, 상가주택 ,단독주택 등의 부동산 가격은 모두 하나의 틀에서 움직이는 동일한 사이클(흐름) 내에 있다.

 

매매가격 하락과 전세가격 상승이 나타나는 영역을 반등국면이라 하고 또는 조정기 시장이라고 하기도 한다. 시장에 공급된 아파트의 양이 증가해 매매가격이 하락하는 구간이다.

 

시장의 불황으로 분양이 감소하게 되면 시장에 공급되는 아파트가 부족해져 실수요자의 바로미터인 전세가격은 상승하게 된다.

2013년 이후 수도권 시장은 50%에 불과했던 전세가율이 70% 가까이 근접하게 되면서 매매가격 상승을 불러왔고, 이와 같이 전세가격과 매매가격이 동반상승하는 구간이 생기는데, 이런 시기를 실수요장이라고도 하고 또는 회복기 시장이라고도 한다.

실수요 증가에 의해 부동산 경기가 살아나게 되면 공급을 하지 않았던 건설사도 분양을 확대하고 그때부터 가수요 즉, 투자수요도 시장에 참여하게 된다.

아파트 가격이 오르는 것을 언론이나 인터넷에서 보고 들은 투자자들이 적극적으로 시장에 참여하게 되고 분양을 하는 아파트마다 연일 성공하게 된다. 이런 시장을 가수요장 또는 활황기 시장이라고 한다. 

시장에 공급이 증가하게 되면 실수요자들의 주거 선택권이 커지기 때문에 전세가격 상승 동력이 힘을 잃게 된다. 그래서 가수요장 영역에서의 전세가격은 크게 상승하지 못하고 조정을 받는다.

공급물량이 넘쳐나서 미분양이 증가하면 가수요장에서 침체기 시장으로 넘어가게 된다. 이때는 매매가격과 전세가격이 동시에 하락하는 시장이 된다.

이처럼 아파트 가격이 변하는 가장 큰 이유는 시장에 공급되는 아파트 양의 변화다. 물론 다른 요인에 의해 가격 변화의 진폭이나 주기의 기간이 조금씩 달라질 수 있지만, 시장 흐름의 큰 줄기는 공급량에 의해 결정이 된다.

그래서 부동산 투자를 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 시장에 공급되는 아파트 물량을 분석해보는 것이다. 

 

서울과 경기도의 관계에서도 봤듯이, 어떤 지역의 물량을 단편적으로 해석하면 오류가 발생할 수 있으니 인구이동에 따른 지역 특성도 함께 살펴야 한다. 

 

사람들에게 부동산 공부를 어떻게 하냐고 질문을 받을 때마다 한결같이 어떤 특정한 지역이나 관심이 있는 지역이 있으면 공급된 아파트의 물량을 직접 구해보라고 말한다. 물량을 구한 다음 가격이 어떻게 변화되었는지도 분석해보라고 한다. 사람들은 부동산을 배우는 특별한 방법이 있는지 알지만, 필자는 직접 물량을 구해서 가격 분석을 하는 것이 제일 효과적인 방법이라고 얘기한다.

 

그래서 우선 처음에는 공급물량과 가격 변화에만 초점을 맞추고 공부할 것을 추천한다. 부동산 가격에 미치는 요인들이 여러 가지가 있지만 앞서 얘기했듯이 가장 중요한 요인은 공급량이다.

 

부동산 정책은 가격 변화에 영향을 주는 역할이라기보다 과열된 시장과 침체된 시장의 규제와 완화 판단 여부로 사용하는 경우가 더 많다.

 

가격 흐름보다 입지나 개발 호재 등을 먼저 파악한 뒤 시장에 진입할 때는 시중해야 하며 장기 투자를 고려한 전략이 동반되어야 한다.

 

각 지역을 분석한 결과 공통점을 찾을 수 있었는데 입주물량이 부족해지는 기간이 몇 년간 지속되면 매매가격은 점차 회복되고, 회복 후 몇 년의 시간 차로 매매가격은 정점을 보이게 된다는 것이다. 이런 결과로 시장을 보게되면 단기 투자 시 2년을 보유했을 때보다 4년을 보유했을 때가 수익률 면에서 더 장점이 있다고 할 수 있다.

 

전세수급지수와 전세거래지수는 월간 KB주택 동향과 주간 KB주택 동향에서 확인이 가능한데 시장 상황을 발 빠르게 확인하기 위해서 주간 단위의 지수를 확인하는 것이 좋다.

 

KB부동산에서 제공하는 전세수급 지수는 0~200범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘공급부족’ 비중이 높다.

 

공급물량과 핵심지표들이 시장의 흐름에 긍정적인 신호를 보여주는 지역이 있다면 적어도 일주일에 한번은 꾸준히 시장 상황을 체크해야 한다.

 

발품을 가서 중개업소에 방문하지 않고 단순히 현장만 둘러보고 오는 식의 발품은 반쪽자리 발품이다. 현장을 둘러본 후 중개업소에 방문해서 현재 분위기도 듣고 얻을 수 있는 정보는 최대한 많이 얻어서 와야 한다. 다시 한번 얘기하지만 많은 ᅟᅵᆽ표들 중 가장 중요한 지표는 현장에서 직접 보고 들은 정보다.

 

필자는 현장에 가보기전에 손품으로 80~90%의 정보를 분석하고 정리한 다음, 현장에서 나머지 10%의 정보를 채우고 손품으로 수집한 80~90%의 정보가 맞는지 최종 확인만 할 뿐이다.

 

자치구 입주물량은 월별단위로 조사하는 것이 좋다. 입주물량을 정리할 때 기간을 연간단위, 월간단위로 미리 구분해 정리하고, 실제 투자 시 확인하기 쉽도록 관리해야 한다.

 

전세가율이 높은 지역 아파트의 특징은 크게 두 분류로 나뉜다. 하나는 대중교통이나 학교 등 입지 면에서 살기 좋기 때문에 수요가 많고 이런 곳은 전세 매물도 많지 않아서 전세가격이 매매 가격에 근겁해 있다. 또 하나는 집값 상승에 전혀 기대가 없는 곳이다. 2014년 필자가 매수한 서울의 모 아파트는 매매가격과 전세가격의 차이가 500만 원도 되지 않았다. 그럼에도 불구하고 사람들은 집을 사지 않고 전세를 찾았다.

 

가령 서울을 잘 모르는 상황에서 실수요가 강한 곳을 빨리 찾기 위해서는 매매가격 대비 전세가격 비율이 높은 곳을 찾는 것이 좋다.

당연한 얘기지만 투자 금액이 적으면 적을수록 수익률 달성이 쉽다는 사실을 알 수 있다. 안전한 투자를 하길 원하는 사람들은 투자금을 최소화하는 것이 좋다.

 

가성비가 높은 아파트를 찾기 위해서 제일 먼저 해야 할 일은 자치구별 모든 아파트를 전수조사하는 것이다.

자치구별 모든 아파트를 정리한 다음 내가 투자할 수 있는 범위밖의 아파트는 하나씩 제거해나가는 방법으로 아파트 수를 축소해나가야 한다.

 

여기에서 중요한 사실을 발견할 수 있다. 부동산 시장이 회복되어 아파트 가격이 상승하면 분양권 가격도 상승하고, 분양권 가격이 상승하면 재개발, 재건축의 사업 진행이 잘 되어 조합원 입주권 가격도 상승한다는 것을 알 수 이싿. 너무나 당연한 것이지만 모르는 사람들이 많다.