[책추천] 앞으로 10년, 대한민국 부동산(조던 김장섭)

앞으로10년, 대한민국 부동산/조던 김장섭/트러스트북스

 

"대한민국 부동산의 맥을 짚는 전문가 위의 전문가 조던(김장섭)의 통찰력이 빛난다!"

 

 

조던님의 책 두 번째

첫 번째는 <내일의 부>를 통해 조던님을 알게 되었다. 내가 알기론 조던님은 부동산 분야쪽에서 꾀 유명하시다. 부동산 분야에서 상당히 오래도록 활동하신 것으로 알고 있고, 남들이 수도권에 열을 올릴 때 먼저 빠져나와 지방쪽에서 투자를 하고 또 재개발, 재건축 등 뭐든지 남들보다 몇 걸음 앞서서 투자의 흐름을 읽은 것으로 알고 있다. 그래서 주식 책을 통해 알게 된 조던님이지만 부동산 분야에서 어떤 식견을 가지고 계실지 궁금해 가장 최근에 쓴 이 책을 구매하게 되었다.

 

대한민국 부동산의 최악의 시나리오와 최상의 시나리오

대한민국의 부동산 시나리오를 부정적인 상황과 긍정적인 상황으로 나누어 집필하였다. 그러나 최근 조던님이 부동산보다는 주식시장을 강조하고 있기 때문인지 최악의 시나리오 비중이 더 높다. 그럼에도 긍정적으로 바라볼 곳은 서울이다. 또 다른 유명한 우석님도 역시 슈퍼도시인 서울이 유망하다고 말씀하셨는데, 조던님과 우석님 둘다 서울의 유망함을 말하고 있다.

그렇지만 우린 돈이 없다. 결국 차선을 선택하고 투자에 실패하게 된다. 작가님은 이 상황에 대해서 항상 비유하는 말이 있다. 수능점수로 비유한다. 만점 받으면 당연히 서울대 의대를 선택하겠지만 그렇지 않기에 내 점수에 맞는 대학을 고르다가 결국 지방에 있는 대학교를 가게 되는 것처럼 돈이 없으니 돈에 맞는 부동산을 고르다가 인기가 없는 지방의 부동산을 선택하게 된다. 잘 되어 성공할 수 있지만 결국 그렇게 실패를 하게 된다는 말이다. 그러나 주식은 다르다. 주식은 세계 1등 기업의 주식을 구매할 수 있다는 장점이 있다. 넌지시 부동산보다는 대안으로서 주식을 강조한다.

 

대한민국 부동산 투자의 미래

부동산 투자를 하려면 가장 비싼 곳. 가장 선호하는 곳을 사면 된다. 그렇지만 우리는 돈이 없다. 그래서 차선을 선택하다가 실패를 한다고 했다. 부동산 책에서 이렇게만 얘기한다면 너무 단순하고 답답하다. 우리도 그 사실을 알고 있고, 당연히 돈이 없기에 다른 방법이 있을까 하며 책을 집어 들기 때문이다. 그래서 파트3에서는 한국에서 부동산투자를 한다면 어떤 방향으로 해야할 지 의견을 제시한다. 재개발, 셰어하우스, 빌라, 역세권 투자 등을 말이다.

 

이 책을 읽으면서 가장 와 닿은 말

 

나는 경쟁을 싫어한다. 그래서 미래에 대한 통찰을 즐긴다. 나는 현실주의자가 아니다. 몽상가에 가깝다. 몽상가는 미래를 꿈꾼다. 미래를 꿈꾸는 몽상가는 현재에 투자하지 않는다. 미래를 보고 투자한다. 미래를 보고 하는 투자는 현실과 충돌하지 않는다. 그래서 현실주의자들과 겹치지 않는다. 그러니 경쟁하지 않는다.
                                                                                       - 투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자 中 -

 

투자는 미래를 보고, 삶은 현재를 살자. '10억을 벌면 ~이렇게 살 것이다', '10억을 벌면 가족한테 잘 할 것이다'... 돈과 상관없이 모두 지금 할 수 있는 일을 미래와 함께 미루고 있다면 지금 당장 행하고 투자는 미래에 해서 남들과 경쟁하지 말자. 

 

 

 

 

책속의 글

 

재건축, 재개발은 용적률과 가격으로 한다. 그런데 만약 조합원이 돈이 없는 지역이거나 가격도 오르지 않는 지역은 어떻게 해야 하나? 참으로 난감한 문제에 빠지고 만다.

서울은 재건축을 하는 곳이 많다. 강남은 당연히 재건축이 가능하다. 왜냐하면 강남구 아파트 평균가격이 3500만 원에 달한다. 강남은 다른 구에 비해 1000만 원에서 2500만 원 정도 비싸다. 그래서 재건축이 활발하며, 중층 재건축인 은마, 압구정 현대, 잠실주공 5단지 재건축 얘기가 나오는 것이다. 이 증거를 통해 우리가 알 수 있는 사실은, '강남은 되어야지 재건축이 된다'는 것이다. 그렇지 않은 동네는 중층 재건축은 꿈도 못 꾼다. p59-60

 

 

최악의 시나리오

 

우리나라의 2기 신도시는 일본 다마신도시와 비슷하다. 2007년도 부동산 급등기에 2기 신도시가 급하게 발표되었는데, 일본의 다마신도시와 탄생배경이 동일하다. 현재 2기 신도시는 분양이 저조하거나 착공하지 않았다면 규모가 축소될 것이며, 훗날 인구 감소와 더불어 몰락의 길을 걷게 될 것이라 예상한다. 1기 신고시도 현재 3기 신도시의 서울 근접성을 따라가지 못하고 게다가 아파트마저 노후화 되어 안심할 입장이 아니다. 

부동산이 떨어진다 해도 차별화되어서 오를 곳은 더 오르고 떨어질 곳은 더 떨어진다. 그러니 경제 자립도가 높은 곳을 눈여겨봐야 한다. p131

 

임대주택부지는 신도시를 지으면서 주택용지, 상가용지를 팔아서 남는 돈으로 임대주택부지를 짓는다. 그런데 갑자기 택지개발을 중단하니 주택용지, 상가용지는 분양을 하거나 팔아서 그 용도를 맞출 수 있으나 임대주택부지는 적자가 나게 생긴 것이다. 

그래서 나온 것이 바로 뉴스테이다. 임대주택부지는 여러 가지 법적인 제약이 많으니 아무도 안 하려고 했다. 그래서 인센티브를 주면서 민간임대를 활성화하고 이를 토앻 임대주택을 늘리녀느 시도를 했던 것이다.

이때 제시한 인센티브는, 건설사에게 일반 주거 3종일 때 300%(법적 상항 용적률)로 올려주고 8년 후에는 임대 후 분양이 가능하게 해주며 8년 동안 주변시세와 똑같은 가격에 임대를 놓을 수 있또록 배려해 준 것이다. p135

 

재개발로써 사업성이 떨어지는 수도권이나 지방만이 뉴스테이 공급이 늘 것이다. 결국 대기업이 임대를 하는 뉴스테이 방식으로 민간임대업자가 싸워야 하는 불리한 곳은 서울이 아닌, 수도권과 지방이 될 것이다. p142

 

암은 수술로 끝나지 않는다. 암수술을 했어도 7일 만에 퇴원을 해야한다. 수술이 끝났고 집이 지방이니 집으로 내려가면 되는가? 수술 합병증 때문에 혈압이나 출혈 등 이상현상이 있다면 바로 수술을 받았던 병원으로 가야하는데 지방이라면 올라오다 변을 당할 수 있다.

그러니 아산병원과 같은 대형병원 인근 고시원은 암수술 받은 환자와 보호자가 쌍을 이루어 거주하는 방을 따로 운영한다. 고시원과 병원 간 정기적인 셔틀버스도 운행한다. p150

 

평택에 삼성전자 반도체 공장이 들어오는데 조선이나 자동차보다는 사람을 훨씬 덜 쓴다. 전부기계로 조립하고 생산하기 떄문에 많은 인력이 필요하지 않다. 그나마 예전에는 고졸 여사원이 반도체 공장을 돌아다니면서 반도체 수거라도 했는데 지금은 전자동화가 되어서 반도체 수거도 컨베이어 벨트에 따라 돌고 포장도 모두 기계가 한다. 석유화학단지도 마찬가지다. 대규모 장치가 자동화 되어서 사람 대신 기계가 일을 한다.

결국 지방에는 노동력이 많이 필요한 공장은 지어지지 않고 사라을 대신해 기계가 일을 하는 자동화 된 곳만 들어선다는 말이다. p155

 

주로 땅투자를 하는 사람들은 시에서 발표하는 도시기본계획을 참고로 해서 땅을 매입한다. 그러나 이들의 투자는 성공하지 못할 가능성이 있따. 왜냐하면 인구증가를 기본으로 해서 짜 놓은 계획이기 때문이다. p166

 

 

최상의 시나리오

 

어두운 곳이 생기는 만큼 밝은 곳도 생긴다는 사실을 잊지 말았으면 한다. 물론 그 밝은 곳은 서민들이 도달하기에 벅찬 것도 사실이다. 그럼에도 불구하고 현실은 바뀌지 않으며, 노력하여 쟁취하는 방법밖에 없다. 헛된 기대로 어두운 곳에 발을 들여놓지 않아야 하며, 이미 발을 담근 상태라면 빠져나올 궁리를 해야 한다. p179

 

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내 부동산을 살 사람의 니즈를 알아야 한다. 좋은 곳을 사자. 서울말이다. 그러나 아파트는 비싸지 재개발 빌라와 같이 미래가치가 있는 물건을 사는 것이 좋다. 언젠가는 그 낡은 주택이 아파트로 바뀔 것이다. 

이미 재개발 구역으로 들어간 빌라는 비싸다. 그러나 아직 재개발에 들어가지 않았지만 앞으로 될 지역을 사는 것도 좋은 방법이다. 안 좋은 지역에 아파트를 사는 것보다는 훨씬 좋은 전략이다.

아직 재개발 구역이 아니라서 새 빌라일 경우가 많고, 세입자를 놓는 것도 수리를 하는 비용도 적게 들어가고 전세가와 매매가의 차이도 적다. 이런 곳은 재개발 지역이 된다면 부동산 가역이 오를 것이고 서울이니 좋은 세입자가 들어올 것이고 공실도 덜 날 것이다. 지방의 아파트보다는 훨씬 나은 서택이다.

매수할 사람의 니즈를 알아야 한다. p218

 

다시 한 번 강조하지만, '이해할 수 없으면 소유할 수 없다.' 이해를 하지 못했기에 떨어지면 불안하고 올라도 얼마 못 벌고 빠져 나온다. 그리고 이해하지 못했기에 배우지 못했고 그와 비슷한 미래의 상황에도 대처하지 못한다.

좋은 리더, 좋은 강사, 나쁜 리더, 나쁜 강사를 구분할 수 있어야 한다. 투자를 하기에 앞서 왜라는 질문을 던져야 하고, 답을 얻을 수 있어야 한다. 왜인지 설명할 수 없다면, 강사의 말을 들어서도 안 되고, 스스로도 투자를 해서는 안 된다. p226

 

자신이 만들어내는 상품을 사람들이 욕망하도록 잘 포장하고 광고하는 자본가를 잘 골라내 그 자본가의 주식을 사는 것이고 그 주식의 배당을 통해 우리의 진정한 삶을 사는 것이다. p249

 

투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자..

나는 경쟁을 싫어한다. 그래서 미래에 대한 통찰을 즐긴다. 나는 현실주의자가 아니다. 몽상가에 가깝다. 몽상가는 미래를 꿈꾼다. 미래를 꿈꾸는 몽상가는 현재에 투자하지 않는다. 미래를 보고 투자한다. 미래를 보고 하는 투자는 현실과 충돌하지 않는다. 그래서 현실주의자들과 겹치지 않는다. 그러니 경쟁하지 않는다. p250

 

서울 내에서 재개발이 될 만한 부동산을 찾아 투자해야 한다. 물론 아직은 재개발의 '재'자도 안 나오는 부동산이어야 한다. 그러면서 분양가가 높은 지역이어야 한다. 그래야 나중에 추가부담금이 안생기며, 건설업자들도 이런 곳에서는 아파트를 더 짓고 싶어 한다. 이유는 사람들이 선호하는 지역이기 때문이다. 

재개발의 중요한 핵심은 20년 이상 된 노후 건축물이 50% 이상일 때다. 그런 곳은 20년 후에는 얼마든지 넘쳐날 것이라는 예상을 할 수 있다. 그런데 재개발의 핵심 내용은 모르면서 경매로 빨간 글씨만 찾아 헤매고 물건을 두고 싸움이 나며 사놓고도 골치가 아프다. 현실주의자들끼리의 충돌이다. 

대한민국 부동산은 단기적으로는 최고의 피크를 달리겠지만, 장기적으로는 그러니까 10년 후부터는 나빠질 것이다.

그러니 남들과 싸우지 않는 해외주식이나 국내주식 중에서도 세계적으로 경쟁력 있는 기업을 찾아 투자하면 된다. 4차 산업혁명과 관련된 주식이나, 전세ㅐ계 주요 선진국이 늙어가고 있으니 바이오 주식이나, 중국이 1인당 GDP 2만 달러를 열면 중요해질 중국내수 주식이나, 인간의 욕망을 자극하는 욕망에 관한 주식 등에 장기적으로 투자하면 된다.

투자에서는 전업투자자보다 월급쟁이가 훨씬 유리하다. 월급으로 번 돈 중 일부를 투자할 수 있기 때문이다. 무엇보다 '장기투자'라는 무기를 활용할 수 있다. 따라서 월급쟁이는 반드시 여유자금을 모아 생산수단을 사모아야 한다. 경쟁자가 없는 미래를 꿈꾸는 투자를 하라는 말이다. p251-252

 

우리는 가격이 오를 곳을 찾기 위해 임장을 하지만, 사실은 임장을 할 필요가 없다. 왜냐하면 좋은 곳 다시 말하면 오를 곳은 이미 정해져 있기 때문이고 그것을 나라에서 손수 발표까지 하기 떄문이다. 투기과열지구, 투기지역, 조정지역 말이다.

부동산이건 주식이건 우리가 딱 들어서 살고 싶은 곳 가지고 싶은 곳이 좋은 부동산, 좋은 기업이다.

좋은 것은 정해져 있으니 그것을 사자. 부동산 살 때 고민하지 말자. 그냥 내가 가진 돈에서 최고로 비싼 곳을 사면 된다. p258