내일의 부의 전체적인 얘기는 주식투자, 그 중에서도 해외주식 투자에 대한 메뉴얼이라고 할 수 있을 것 같다.
조던 김장섭님을 알게 된 것은 부동산관련 공부를 하면서 이름을 들어서 유명하신 분이라고는 알고 있었다.
그러나 칼럼을 읽어보지 않았고, 주식 관련 이야기를 하실지 몰랐었다.
그래서 사실 책이 무슨 내용인지도 모르고 구매를 하였고, 주식의 편견을 많이 없애는 데 도움이 되었다.
사실 주식으로 돈 번 사람들의 얘기를 많이 듣지 못해서 위험하고 분석없는 투자로 도박성이 크다고 생각했었다.
어쨌든 책을 읽으면서 주식(해외주식)의 한 부분을 알게 되었고, 편협한 시각을 가졌던 나를 반성했다.
그리고 나도 모르게 원화를 달러로 환전해버리고 기회를 기다리고 있다.
내일의 부 알파편과 오메가편
책은 내일의 부_알파편에서도 소개한 것 같이 알파편과 오메가편으로 나눠져 있다.
알파편은 부동산 vs 주식 그리고 해외주식을 해야하는 이유와 부를 얻는 큰 틀을 제시한 것이라면 오메가편은 그 구체적인 메뉴얼을 소개하고 있다. 알파편을 굉장히 빨리 읽고 오메가편까지 읽는데 굉장히 흥미롭고 가능할 것 같은 느낌을 받았다. 왜냐하면 나는 투자를 함에 있어 하이리스크 하이리턴보다는 최소한 원금을 잃지 않는 투자를 해야한다는 원칙이 있기 때문이다. 그래서 책을 읽으면서 안전하게 초보자 입장에서 해외 주식을 투자하는 방법을 설명하고 있고, 그 메뉴얼을 공개하고 있다. 또한 오메가편에는 미중무역전쟁을 통해 세계의 전반적인 경제흐름을 설명하고 있다. 전혀 관심없던 분야의 글이라 흥미가 떨어질 것 같았으나 생각보다 잘 읽혔다. 다만, 생소한 경제용어들이 집중도를 낮추기는 했다. 그건 내가 경제용어를 잘 모르기 때문인데, 일반 독자들은 어떨지 궁금하다.
일반 투자자들의 투자심리 사이클
공황시작?
조던님을 알게 되고 카페에 가입하였다. 그리고 심상치 않음을 느꼈다. 책에는 크게 해외주식 투자법을 설명하고 있다. 그리고 공황이라는 기회가 왔을 때 어떻게 대응해야하는 방법을 설명하고 있다.
그런데 놀랍게도 얼마전 책에서 설명하고 있는 나스닥 -3%가 한 달에 4번이나 발생 해 미국의 경제 공황이 시작되었다. 현재 자금이 없다는 안타까움과 이 책을 이 시점에 알게 되었다는 감사함이 들었다. 신기하였다.
책은 미래를 예언하지 않는다. 다만 상황이 왔을 때 대처하는 방법을 설명하고 있을 뿐이다.
그런데 그 상황이 현실에 도래하였다. 현재 주식을 갖고 있는 사람은 위기일수도 기회일 수도 있겠다. 나는 솔직히 잘 모르기 때문에 돌아가는 상황과 책에 적힌 메뉴얼대로 행동해 볼 것이다. 로우리턴이라도 경험을 해보고 싶은 생각이다.
마치며
이 책을 읽기전 작년에 포노사피엔스라는 책을 읽었다. 앞서 리뷰도 간략히 했었다. 세상은 4차 산업 혁명의 시대다. 어렸을 적 스마트 폰이 컴퓨터를 대체할 것이라는 생각도 해본 적이 없지만 이제는 컴퓨터의 자리를 스마트 폰이 차지 했다. 내일의 부를 읽으면서 포노사피엔스에서 주장했던 내용들이 오버랩이 되었다. 이제 모든 것이 상식에서 또 벗어나고 있고 변화하고 있음을 말이다. 신기한 세상에 살고 있으면서 변화의 격동을 느낄 수 있어 감사하다. 어쨌든 투자자로서 투자자의 입장에서 부동산과 주식 등 어떻게 돈을 벌지에 대해 또 한번 생각을 해보게 되는 책이었다.
일단 알파편을 읽었다. 느낀점은 그동안 다양한 투자책을 보면서 느꼈던 주식은 위험하다는 편견을 조금은 없어지게 만든 책이 아닐까 싶다.
서점에서 책을 고르던 중 경제/재테크 부분에 베스트셀러로 올라와 있는 것을 보았을 때는 딱히 와닿지 않았다.
'내일의 부'... 란 제목이 뭔가 끌림이 덜 하기도 했다.
그런데 1,2권으로 이루어져 있길래 어떤 내용이길래 2권으로 집필 했을까? 란 생각이 들어 집어 들었고,
저자명을 보게 되었다. 조던이라는 필명으로 칼럼을 쓰고 있는 유명한 사람이 있다는 것을 알았기에,
저자명이 조던 김장섭이라고 하였을 때 내가 생각했던 것보다 더 유명한 사람이구나를 느끼게 되었다.
사실 조던님의 칼럼을 하나도 읽어본 적은 없지만 유명하다는 것은 알아 책을 통해서 조던님의 생각을 경험하고 싶었다.
그래서 제목을 보고 망설였던 처음과 달리 저자명을 보고 1,2권 두권을 장바구니에 담게 되었다.
부동산 vs 주식?
투자공부를 하면서 부동산과 주식 어떤 것을 공부해야 할 지 아마도 막막할 것이다.
저자는 분명히 부동산말고 주식 이라고 얘기는 하지 않는다.
다만 부동산보다는 주식을 더 권하고 있는 것 같았다. 그러나 부동산과 주식 둘 다 우량한 투자처에 장기보유라는 공통점은 같다고 하였다.
어쨋든 책은 부동산보다는 주식을 통해 부를 쌓는 법을 알려 주고 있다.
주식은 실재하지 않기 때문에 위험하다는 내 편견을 어느 정도는 없애는 데 도움이 된 책인 것 같다.
그래서 이 책을 보면 주식을 통해 부의 답을 얻어야 할 것 같은 느낌마저 든다.
성공하는 투자 메뉴얼
흔히 주식을 보면 그래프, 데이터, PER, PBR ~지수 등 각종용어를 비롯해서, 기업의 재무제표 보는 법 등 주식을 하기 전에 너무나 많을 것을 알아야 할 것 같았다. 그런데 이 책은 그런 어려운 용어보다는 단순하고 명확하게 투자 메뉴얼을 제시한다.
1등만 사라. 세계 최고의 1등만 사라고 말이다.
그러면서도 각종 위험에서 벗어나는 법. 그리고 왜 이미 오를데로 오른 1등을 사라고 하는 것인지. 왜 비싼 1등을 사라고 하는 지에 대해서 이유를 제시한다. 그래서 나 같이 주식의 주자도 모르는 사람들이 주식을 쉽게 따라 할 수 있도록 메뉴얼을 안내해 준다. 사실 솔깃하고 메뉴얼 대로 따라하고 싶다. 다만 이 메뉴얼대로 진짜 따라하면 부자가 된다고 해도, 잘 모르는 상태에서 이 메뉴얼대로 따라 버틸 수 있을지가 주식의 주자도 모르는 나에겐 의문이 든다.
투자메뉴얼은 정말 좋을 수 있지만 주식을 공부하고 따라 해야하는 가? 아니면 그대로 따라해도 되는가?
마지막으로
2권으로 구성된 이 책의 알파편을 읽었고, 오메가편은 아직 남겨 두었지만 읽는대로 알파편을 읽었을 때와 어떤 차이가 있는 지 적어보겠다.
어쨋든 부자들은 다양한 방법으로 부를 이루었고, 그 과정의 한 부분을 조던님으로부터 배울 수 있었던 책이다.
아직은 잘 모르지만 방향을 부자로 향하고 있다면 언젠가 나도 이루지 않겠는가?
필사
공업화 고도화로 인건비가 상승했고 웬만한 단순작업은 자동화로 전환되며 고도의 두뇌를 써야 하는 고급노동으로 바뀌기 떄문이다. 예를 들어 예전에는 재봉틀을 돌렸는데 지금은 반도체 메모리를 만드는 연구원이 되어야 한다는 것이다. 출산율 저하는 필연적이다. 공업화가 진행될수록 학력 수준은 당연히 높아지며, 학력 수준이 높아진다는 것은 바로 교육비와 양육비 상승을 의미한다. 결국 다수의 베이비붐 세대를 소수의 자녀 세대나 손주세대가 봉야해야 하는 사태가 벌어지는 것이다. p33
부동산은 차별화 되어 서울의 일부지역만 오를 것이다. 수도권과 지방은 빈 땅이 많다. 그곳에 주택이 끊임없이 지어진다. 오래된 주택을 가지고 있는 사람은 헤지는 고사하고 쪽박을 찰 수도 있다.
주식도 차별화 될 것이다. 지수는 꾸준히 상승할 것이다. 세계1등 주식도 상슬할 것이다. 다만 보통의 주식은 상장폐지가 될 수도 있다.
결론은 하나로 모인다. 향후 일어날 인플레이션 헤지할 수 있는 방법은 우량한 부동산과 주식에 장기투자하는 것이다. p34
대기업을 사고 싶으면 대기업의 주식을 사면 된다. 대기업은 자영업자의 고혈을 짜내어 장사를 한다. 그러니 대기업 주식은 그만큼 안전하다. 우리나라 대기업보다는 세계적인 대기업일수록 더 좋다. 그런 기업의 주식을 임금노동자가 되는 순간부터 모아야 한다. 그리고 팔지 않아야 한다.p53
부동산 임장을 왜 할까? 임장을 하는 이유는 좋은 곳을 찾기 위해서다. 좋은 곳이란 부동산 가격이 많이 오르는 곳이지 살기 편한 곳이 아니다. 요즘은 도시화로 인해 웬만하면 살기 좋고 편하다. 신도시에 살기 너무 불편한가? 재래식 화장실에 집이 좁고 초가집인가? 그럴 리 없다. 훨씬 넓은 평면에 탁 트인 배경과 좋은 공기까지, 서울이 아닌 수도권 그리고 지방이 살기에는 더 좋다. 그러나 오르지 않는다.
구제가 센 순서대로 얘기하자면 투기지역 > 투기과열지구 > 조정지역이 좋다. 왜냐하면 규제가 센 만큼 많이 올랐기 때문이다. 그런데 왜 좋은 곳을 찾으려고 임장을 다닐까? 투자금이 부족하기 때문이다. p59
프리터족이 살기 적합한 곳은 직장과 가깝고 평수가 작고 교통이 편리한 곳, 바로 서울이다. 이와 반대되는 곳은 수도권이다. 수도권은 평수가 커서 방이 많고 애들을 키우기 좋다. 그러나 직장과 멀어서 교통이 불편하다.
엄밀히 말해 도시가 망하는 이유는 인구가 빠져 나가기 때문이 아니라 인구를 빨아들인 만한 유인이 없어지기 때문이다.p138-139
프리터족?
프리와 아르바이터의 합성어이다. 한마디로 일용직. 1980년 일본의 경제위기 이후, 취직보다는 아르바이트로 생활하는 청년츠잉 등장하면서 나타난 단어이다. 이들은 주로 편의점, 오락실 등에서 단기 혹은 중장기 아르바이트로 생계를 이어간다. 한국에서는 2010년 이후 등장하였다.
15장 예측하지 말라. 대응만이 살길이다 中
투자에서 예측은 투자자를 파멸로 이끈다.
예측을 바탕으로 투자했다는 데 있다. 예측은 50%만 맞춰도 그 확률이 매우 높은 편이다. 대부분의 에측은 빗나가기 일쑤다. 성공확률이 지극히 떨어지는 투을 이용해 투자를 한다는 것은 도박이나 마찬가지다. 그 결과를 운이 결정한다.
그러니 지표는 지금 당장 휴지통에 버려햐 할 물건일 뿐이다.
투자는 예측이 아니다. 돈의 흐름을 따라가면서 대응해야 한다. 대응만이 살길이다. p148-153
따라서 투자자는 당연히 Fed의 금리추이와 양적완화 추이를 유심히 살펴보아야 한다. 현재 2019년 12월은 Fed의 양적완화가 진행되고 있다. 주가가 올라갈 수밖에 없는 구간이다. p161
2008년 9월 금융위기가 터졌고 그로 인해 주가가 추락했다. 그렇다면 금융위기를 미리 감지할 수 있는가? 미리 예측할 수는 없지만 공황을 확인하는 과정은 있다. 그것은 한 달에 나스닥 지수가 -3% 이상이 4번 떴을 경우다(여러지수 중 나스닥 지수임을 기억하라). 주식투자에서 매우 중요한 포인트로 반드시 기억해야 하는 하나의 큰 사건이며 곧 다가올 미래를 보여주는 중요한 시그널이다. p173
백종원의 골목식당, 맛남의광장 등 백종원 아저씨는 이제 사업가가 아닌 연예인이라고 할 만큼 미디어에 많이 노출되어 누구나 아는 사람이 되었다.
나 또한 백종원이란 사람이 누구인지 처음 알게 된 게 언제인지 모를 정도로 예전부터 알던 사람같다. 거기다가 연예인 같으면서도 익숙한 동네 아저씨 같은 느낌마저 든다. 백종원은 그만큼 친숙한 이미지가 있는 것 같다.
'골목식당'이라는 TV프로그램을 보면 백종원은 가게의 입장과 고객의 입장을 정말 잘 아는 것 같다. 자영업자로서 가게를 이끌어 가는 법, 손님으로서 가게를 대하는 태도. 정말 많은 연구를 하고 관심을 가지고 있는 것을 충분히 알 수 있다. 사업이 잘 되고 돈이 많다고 해서 화려한 모습이 아닌 백반집에서 흔히 먹을 수 있는 된장찌개처럼 친근한 모습으로 다가 온다. 그래서인지 백종원이란 사람을 더 좋아하게 되고 알고 싶은 이유이기도 했다.
사업을 비록 알지 못하고 해보지 못했지만, 사업을 하는 사람이라면 백종원같이 해야한다는 것을 알 것 같다. 작은 가게로 시작해서 프렌차이즈로서의 성공을 본다면 충분히 그럴만 할 것 같다. 거기다가 끊임없이 연구하고 자기가 하고 있는 일에 대한 열정과 애정이 있음을 느낀다. 어떤 식당의 어떤 음식이 나와도 그 음식의 특징을 알고 어떤 재료로 어떻게 요리해야 하는지를 알고 있는 있다는 것은 분명 그 음식들에 대해 스스로 연구하고 만들어봤다는 의미이다.
'좋아하는 일을 하면 돈이 따라온다'고 했던가. 그런 측면에서 나는 '백종원의 장사이야기'를 통해 백종원의 삶을 조금이나마 엿보고 싶었다.
과연 백종원은 먹는 장사를 통해 어떻게 거대한 사업가가 되었는지 궁금했다.
이 책의 겉 표지는 지금보다 굉장히 샤프한 백종원이 웃는 얼굴을 하고 있다. 예전 사진을 보니 요즘은 확실히 살이 찌신게 분명해 보인다.
나는 장사에 관심이 있다기 보다는 백종원이란 사람은 어떻게 자기관리를 통해 부자가 되었는지 궁금했다. 그래서 흔한 자기개발서, 자기관리론 책이 아닌 장사로서 성공한 인물인 백종원의 마인드와 자기관리를 통해 성공한 한 사람의 인생을 보고 싶었다.
나의 어머니도 줄 곧 장사를 했지만 내 기억에 손님이 없는 날이 훨씬 더 많았다. 책을 읽는 내내 어머니가 운영했던 식당들이 오버랩이 되어 더 흥미를 느낄 수 있었다. 또 장사를 한번 쯤은 도전해보고 싶은 생각도 들었다. 그러나 책은 준비없는 장사에 대한 강력한 경고를 하기도, 젊은이들에게는 도전을 권하고 있다.
이 책은 밑줄을 치지 않아 필사를 하지 않았다. 나중에 기회가 되면 한번 더 읽어 필사를 할 생각이다. 단점으로는 책을 읽은 지 시간이 흘렀고 기억에 어렴풋이 남아 있다는 게 아쉬운 점이다.
이 책은 백종원 본인이 다양한 종류의 식당을 운영하며 부딪혔던 문제와 해결의 실마리를 제시하기도 한다. 200여 쪽의 얇은 책이지만 백종원 본인이 겪었던 경험을 잘 이야기하고 있는 책인 것 같다.
장사를 하겠다고 마음 먹으면 같은 분야에서 성공한 사람의 이야기를 이 책에서 한번 들어보는 건 어떨까 싶다.
어느 순간 정보를 검색할 때, 네이버 블로그보다 유튜브를 더 찾게 되는 순간을 느꼈다. 예를 들어, '조립식 컴퓨터를 사고 직접 조립하고 싶은데 어떻게 하면 좋을까?', '된장찌개 간단히 끓이는 방법 없을까?' 하며 알고 싶은 무언가를 찾을 때 자연스레 유튜브를 통해 정보를 얻게 된다.
그러다 궁금증이 생기는 영상들에 손이 간다. 하나씩 보다보면 어느 새 시간은 훌쩍 지나있는다.
그렇게 유튜브와 자연스럽게 친숙하게 되었던 것 같다.
종종 혼자 보내는 시간이 많다는 것을 느꼈다.
밥을 먹거나, 샤워를 하거나, 친구를 기다리거나.
우리는 그 시간에 스마트폰을 잡고 있는 경우가 많다.
그 때 SNS로 내 삶을 알리거나 타인의 삶을 구경한다.
처음엔 사진과 글로서 SNS를 접했다면 이제는 인스타그램처럼 사진이 주된 SNS의 플랫폼이 되었고, 요즘은 한 단계 더 나아가 동영상이 주된 플랫폼인 유튜브가 주된 소통의 매체가 된 것 같다.
또한 유튜브에는 다양한 정보와 재미뿐만 아니라 이를 생산해내는 유튜버들의 수익이 알려지면서 더 뜨거운 관심을 갖게 된 것 같다.
나 또한 유튜브는 돈이 된다는 솔깃한 뉴스를 접하고 나서 유튜브의 소비자로서가 아닌 생산자로서의 위치가 더 궁금해지기 마련이었다.
그래서 유튜브를 통해 유튜브로 수익을 내는 사람들은 누구인지 궁금해졌다. 그래서 이 책을 통해 어떤 다양한 사람들이 컨텐츠를 생산하고 수익을 내는지 알고 싶었다.
이 책의 저자는 작가라는 직업을 가지고 책을 쓰기도 하고 본인의 유튜브 채널을 운영하고 있다.
'연금술사'의 주인공이 자신의 일상에서 보물을 찾았듯이 저자 또한 본인이 하고 있는 유튜브와 크리에이터들의 성공요인을 주제로 책을 쓰기로 서두에서 밝히고 있다.
대기업 10년을 재직하고 얻는 위치에서 벌 수 있을까 말까 한 수익을 단 3년 내에 벌고 있는 젊은 유튜버들을 인터뷰하고 그 내용을 가지고 책을 집필하였다.
책을 읽다보면 약간은 뻔한 내용일 수 있다고 생각한다.
'망설이지 말고 시작해라' 라는 것이 작가가 하고 싶은 말이 아닐까 싶다.
언제나 느끼는 거지만 책을 읽는 내내 '나도 하고 싶다', '나는 무엇으로 시도할 수 있을까?', '해봐야 겠다'라는 생각을 하지만 정작 시도하지 못하는 나를 보고 이 작가도 안타까워 하지 않을까 싶다.
그러나 '내 상황에서 지속적으로 올릴 수 있는 컨텐츠가 무엇이 있을까' 하는 고민을 진지하게 하고 있다.
유튜브에 대해 많은 이들이 궁금한 점이 많을 것이고, 또한 성공한 유튜버들은 어떻게 시작하게 되었을까 궁금한 점이 많을 것이다.
또한 시중에는 다양한 유튜브 관련 책이 나와있었다.
나 또한 유튜버들의 성공이 부러운 마음에 책을 찾던 중 이 책을 읽었으니 말이다.
이 책의 장점은 각 컨텐츠 분야에서 제법 자리잡았거나 잡아가고 있는 유튜버들을 상대로 인터뷰했기 때문에 다양성을 볼 수 있다.
그래서 본인이 유튜브를 시작하고 돈을 벌고 싶다면 이 책을 통해 간접경험을 해보는 것도 좋지 않을까 싶다.
간만에 술술 읽히는 책을 읽어 기분이 좋았다.
<책속의 글>
많은 사람들이 당장의 조회 수를 올리는 데 급급해 전혀 고민하지 않은 채 사람들이 좋아할 법한 콘텐츠로 시작하면 단편적인 조회 수는 얻을 수 있을 것이다. 그러나 유튜브는 영상 하나로 승부를 볼 수 있는 곳이 아니다. 영상 하나의 조회 수는 낮더라도 내가 지치지 않고 즐겁게 올릴 수 있는 콘텐츠를 선택한다면 자동적으로 성실하게 업로드할 수 있을 거라는 게 모든 유튜버들의 의견이었다. p60
유튜브 시청자 이전에 내가 무엇을 원하는지 먼저 알자. 내 영상의 첫 번째 시청자는 언제나 나 자신이다. p64
초보 유튜버는 우선 낚싯대를 많이 걸자는 마인드를 가졌으면 한다. 최대한 영상을 많이 만들어서 업로드해보고 반응이 오는 게 있으면 그걸 토대로분석하면 된다. '이건 왜 인기가 있었을까?' 유입 키워드도 찾아보고, 자극적인 썸네일도 만들어보고, 제목 텍스트 길이가 어느 정도가 적당한지 테스트도 해보고, 업로드 시간은 언제로 하는 게 좋은지 여러 가지 경험을 토대로 자신만의 색깔을 찾는 것이다. 그러기 위해서 필요한 것은 철저한 분석, 그리고 내가 잘하는 것과 남이 좋아하는 것을 혼합하는 능력이다. p137
조회 수 수익을 올리려면 영상 시청 기간을 높이는 게 중요한 거 같아요. 유튜브는 사람들이 썸ㄴ일을 봤을 때 5초 안에 승부를 못 보면 유입이 안 되고, 영상이 재생됐을 때 15초 이내에 사람들을 몰입시키지 못하면 30초 이상 끌고 가기 어려워요. 그 지점을 잡아야 한다는 거에요. p182
브랜디드 콘텐츠 광고 수익이 아무리 크다고 해도 자신의 채널과 맞지 않는 콘텐츠를 올리는 순간, 황금알을 낳는 거위를 스스로 죽이는 것과 마찬가지의 결과를 초래하게 될 것이다. 유튜버들에게 가장 중요한 것은 채널의 브랜드 가치다. 브랜디드 광고가 들어왔을 때 유튜브 젊은 부자들이 고민하는 것은 단 한 가지였다. '이 광고 영상은 내 채널의 가치를 높여줄 수 있을까?' p194
자신이 직접 만들 수 있는 전문 분야가 있어야 되고, 일주일에 내 아이디어로 3개의 콘텐츠를 만들 수 있어야 돼요. 그러기위해선 본인이 진짜 참된 지식이 있어야 하고, 경험도 있어야 돼요. 만약 없으면 굉장히 힘들어요. 다른 채널을 계속 참고해야 하고, 모방한 티를 내면 안 되니까 적당히 또 섞어야 되잖아요. 이런 작업은 하루 이틀이면 가능해도, 채널을 지속적으로 운영하려면 본인의 콘텐츠가 제일 중요한 거죠. p285
우리가 페이스북이나 인스타그램 계쩡을 만들 때 '이거 하면 성공할 수 있을까?' 이런 생각으로 하는 사람은 없잖아요. 유튜브도 그런 가벼운 마음으로 시작했으면 좋겠어요. 그러면 부담 없이 할 수 있는 거잖아요. 그렇게 가벼운 마음으로 시작해서 자기 장점을 찾아가는 게 좋을 거 같아요. p319
아파트 투자가 대세가 되어 많은 사람이 아파트 가격에만 관심이 집중되지만, 아파트 이외의 부동산, 즉 오피스텔, 빌라, 상가주택 ,단독주택 등의 부동산 가격은 모두 하나의 틀에서 움직이는 동일한 사이클(흐름) 내에 있다.
매매가격 하락과 전세가격 상승이 나타나는 영역을 반등국면이라 하고 또는 조정기 시장이라고 하기도 한다. 시장에 공급된 아파트의 양이 증가해 매매가격이 하락하는 구간이다.
시장의 불황으로 분양이 감소하게 되면 시장에 공급되는 아파트가 부족해져 실수요자의 바로미터인 전세가격은 상승하게 된다.
2013년 이후 수도권 시장은 50%에 불과했던 전세가율이 70% 가까이 근접하게 되면서 매매가격 상승을 불러왔고, 이와 같이 전세가격과 매매가격이 동반상승하는 구간이 생기는데, 이런 시기를 실수요장이라고도 하고 또는 회복기 시장이라고도 한다.
실수요 증가에 의해 부동산 경기가 살아나게 되면 공급을 하지 않았던 건설사도 분양을 확대하고 그때부터 가수요 즉, 투자수요도 시장에 참여하게 된다.
아파트 가격이 오르는 것을 언론이나 인터넷에서 보고 들은 투자자들이 적극적으로 시장에 참여하게 되고 분양을 하는 아파트마다 연일 성공하게 된다. 이런 시장을 가수요장 또는 활황기 시장이라고 한다.
시장에 공급이 증가하게 되면 실수요자들의 주거 선택권이 커지기 때문에 전세가격 상승 동력이 힘을 잃게 된다. 그래서 가수요장 영역에서의 전세가격은 크게 상승하지 못하고 조정을 받는다.
공급물량이 넘쳐나서 미분양이 증가하면 가수요장에서 침체기 시장으로 넘어가게 된다. 이때는 매매가격과 전세가격이 동시에 하락하는 시장이 된다.
이처럼 아파트 가격이 변하는 가장 큰 이유는 시장에 공급되는 아파트 양의 변화다. 물론 다른 요인에 의해 가격 변화의 진폭이나 주기의 기간이 조금씩 달라질 수 있지만, 시장 흐름의 큰 줄기는 공급량에 의해 결정이 된다.
그래서 부동산 투자를 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 시장에 공급되는 아파트 물량을 분석해보는 것이다.
서울과 경기도의 관계에서도 봤듯이, 어떤 지역의 물량을 단편적으로 해석하면 오류가 발생할 수 있으니 인구이동에 따른 지역 특성도 함께 살펴야 한다.
사람들에게 부동산 공부를 어떻게 하냐고 질문을 받을 때마다 한결같이 어떤 특정한 지역이나 관심이 있는 지역이 있으면 공급된 아파트의 물량을 직접 구해보라고 말한다. 물량을 구한 다음 가격이 어떻게 변화되었는지도 분석해보라고 한다. 사람들은 부동산을 배우는 특별한 방법이 있는지 알지만, 필자는 직접 물량을 구해서 가격 분석을 하는 것이 제일 효과적인 방법이라고 얘기한다.
그래서 우선 처음에는 공급물량과 가격 변화에만 초점을 맞추고 공부할 것을 추천한다. 부동산 가격에 미치는 요인들이 여러 가지가 있지만 앞서 얘기했듯이 가장 중요한 요인은 공급량이다.
부동산 정책은 가격 변화에 영향을 주는 역할이라기보다 과열된 시장과 침체된 시장의 규제와 완화 판단 여부로 사용하는 경우가 더 많다.
가격 흐름보다 입지나 개발 호재 등을 먼저 파악한 뒤 시장에 진입할 때는 시중해야 하며 장기 투자를 고려한 전략이 동반되어야 한다.
각 지역을 분석한 결과 공통점을 찾을 수 있었는데 입주물량이 부족해지는 기간이 몇 년간 지속되면 매매가격은 점차 회복되고, 회복 후 몇 년의 시간 차로 매매가격은 정점을 보이게 된다는 것이다. 이런 결과로 시장을 보게되면 단기 투자 시 2년을 보유했을 때보다 4년을 보유했을 때가 수익률 면에서 더 장점이 있다고 할 수 있다.
전세수급지수와 전세거래지수는 월간 KB주택 동향과 주간 KB주택 동향에서 확인이 가능한데 시장 상황을 발 빠르게 확인하기 위해서 주간 단위의 지수를 확인하는 것이 좋다.
KB부동산에서 제공하는 전세수급 지수는 0~200범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 ‘공급부족’ 비중이 높다.
공급물량과 핵심지표들이 시장의 흐름에 긍정적인 신호를 보여주는 지역이 있다면 적어도 일주일에 한번은 꾸준히 시장 상황을 체크해야 한다.
발품을 가서 중개업소에 방문하지 않고 단순히 현장만 둘러보고 오는 식의 발품은 반쪽자리 발품이다.현장을 둘러본 후 중개업소에 방문해서 현재 분위기도 듣고 얻을 수 있는 정보는 최대한 많이 얻어서 와야 한다.다시 한번 얘기하지만 많은 ᅟᅵᆽ표들 중 가장 중요한 지표는 현장에서 직접 보고 들은 정보다.
필자는 현장에 가보기전에 손품으로80~90%의 정보를 분석하고 정리한 다음,현장에서 나머지10%의 정보를 채우고 손품으로 수집한80~90%의 정보가 맞는지 최종 확인만 할 뿐이다.
자치구 입주물량은 월별단위로 조사하는 것이 좋다.입주물량을 정리할 때 기간을 연간단위,월간단위로 미리 구분해 정리하고,실제 투자 시 확인하기 쉽도록 관리해야 한다.
전세가율이 높은 지역 아파트의 특징은 크게 두 분류로 나뉜다.하나는 대중교통이나 학교 등 입지 면에서 살기 좋기 때문에 수요가 많고 이런 곳은 전세 매물도 많지 않아서 전세가격이 매매 가격에 근겁해 있다.또 하나는 집값 상승에 전혀 기대가 없는 곳이다. 2014년 필자가 매수한 서울의 모 아파트는 매매가격과 전세가격의 차이가500만 원도 되지 않았다.그럼에도 불구하고 사람들은 집을 사지 않고 전세를 찾았다.
가령 서울을 잘 모르는 상황에서 실수요가 강한 곳을 빨리 찾기 위해서는 매매가격 대비 전세가격 비율이 높은 곳을 찾는 것이 좋다.
당연한 얘기지만 투자 금액이 적으면 적을수록 수익률 달성이 쉽다는 사실을알 수 있다.안전한 투자를 하길 원하는 사람들은 투자금을 최소화하는 것이 좋다.
가성비가 높은 아파트를 찾기 위해서 제일 먼저 해야 할 일은 자치구별 모든 아파트를 전수조사하는 것이다.
자치구별 모든 아파트를 정리한 다음 내가 투자할 수 있는 범위밖의 아파트는 하나씩 제거해나가는 방법으로 아파트 수를 축소해나가야 한다.
여기에서 중요한 사실을 발견할 수 있다.부동산 시장이 회복되어 아파트 가격이 상승하면 분양권 가격도 상승하고,분양권 가격이 상승하면 재개발,재건축의 사업 진행이 잘 되어 조합원 입주권 가격도 상승한다는 것을 알 수 이싿.너무나 당연한 것이지만 모르는 사람들이 많다.
연세대학교 경영학과를 졸업하고 대학원에서 재무관리를 전공했다. 금융업에 종사하던 그는 《머니투데이》와 《이코노미스트》 등의 칼럼을 시작으로 네이버 카페 ‘부동산 스터디’에서 ‘우석’이란 필명으로 활동하며 다수의 팬을 확보했다. 자신의 경험을 바탕으로 투자의 원칙과 기법을 정립한 저서 『부의 본능』, 『내 안의 부자를 깨워라』, 『남에게 가르쳐주기 싫은 주식투자법』 등도 베스트셀러에 오르면서 큰 반향을 불러일으켰다.
재테크 초창기, 그는 결혼 비용까지 아껴서 마련한 500만 원으로 50억 원을 만들었다가 고스란히 날리고, 분당 아파트를 ‘상투’에 사서 큰 손해를 보기도 했다. 하지만 거듭되는 실패를 통해서 단련된 그는 우량 주식과 부동산에 투자해서 재기에 성공했고, 인생을 즐길 만큼 충분한 부를 이룬 뒤 40대 초반에 은퇴했다. 대학 시절부터 자유를 꿈꿔오던 그는 돈이 만들어주는 자유의 가치를 만끽하며 가족과 단란한 시간을 보내고 있다
-이책의 저자 소개-
지인으로부터 이 책을 추천받아 읽게 되었는데요.
투자공부를 하는 사람들에게 좋은 책인듯 싶습니다.
일단 마인드를 배우기에도 좋고,
투자의 방법론적 고민을 하기에도 좋은것 같습니다.
이 책의 저자님은 40대에 이미 경제적자유를 얻고,
마흔두 살에 회사를 그만두고 캐나다로 딸의 교육을 위해 떠납니다.
캐나다에서 아내와 함께 유명 관광지와 맛집을 탐방하며 다니고
여유로운 삶을 보내고 계시다고 책 앞에 소개하고 있습니다.
우리가 원하는 삶을 너무도 빠르게 이루신게 부럽습니다.
물론 이런 결과에는 엄청난 노력과 희생이 따랐겠지요.
단순히 결과만을 놓고 보았을 때 부럽지만
저자님이 흘린 노력의 땀방울은 알 수 없겠죠.
투자를 공부하겠다 마음 먹어도 생각처럼 되지 않고,
마음은 조급하고 나태해지는 나를 발견하면
이 책을 읽어보시면 도움이 되실 듯 합니다.
사실 이 책은 올 9월 경에 완독했지만,
이제와서 다시 느낌을 적고 필사를 하다보니
저에게 더 도움이 되는 포스팅이 되었습니다.
필사를 하며 책을 읽었을 때의 두근거림을
다시 느낄 수 있었습니다.
왜 우리가 투자를 해야하고,
투자를 하며 느끼는 감정들은 어디서부터 시작되었는지
알고 싶다면 이 책을 꼭 읽어보시길 바랍니다.
[책속의 글: 필사]
돈은 운이 좋거나 부모를 잘 만나야 생기는게 아니라, 경험과 학습의 산물로도 일궈낼 수 있다. 또 학교 다닐 때 1등 할 만큼 머리가 좋지 못해도 돈을 벌 수 있고, 사업가가 아닌 월급쟁이 생활만으로도 노력한다면 부자가 될 수 있다. 그러나 대다수 사람들은 돈복이 없는 근본적인 이유를 지식이나 운 같은 외부 요인으로 돌린다. 그런데 내가 보기에 돈복 없는 이유는 바로 우리 내면에 깊이 뿌리내리고 있는 본능, 심리 그리고 인식 결함 때문이다.
부자 친구는 나에게 이렇게 말해주었다. "처음엔 누구나 다 돈을 잃게 되어 있어. 하지만 거기서 교훈을 얻었다면 다 잃은 건 아니야. 그리고 성공의 비결은 절대로 도중에 절망하거나 포기하지 않는 데 있다네." 나는 실패를 겪을 때 마다 부자 친구의 말을 떠 올렸다
마음이 급하더라도 '간편한 성공 패키지'를 멀리하고 대신에 실수하지 않는 법을 배워야 한다. 워런 버핏의 투자 규칙을 보자. 1조는 "원금을 손해 보지 마라!" 2조는 "1조를 잊지 마라!"이다. 바둑에도 "내가 먼저 살고 난 후에 적을 죽여라"라는 격언이 있다.
내가 재테크 책 외에 경제학과 철학 책을 틈틈이 읽은 이유는 인간을 알기 위해서였다. 재테크도 인간의 행동이므로 인간을 이해해야 성공할 수 있다고 믿었다. 인간의 경제행동을 다루는 경제학과 인간의 본성을 다루는 철학은 나의 재테크에 많은 도움을 주었다.
당신은 정말로 부자가 되고 싶은가? 그렇다면 성공비법보다는 실패와 실수를 피하는 법을 먼저 배워라! 정말로 투자에 성공하고 싶은가> 그렇다면 남들의 실패에서 교훈을 배워라! 그리고 실패를 성공으로 반전시켜라! 이것이 성공투자의 비법이다. 이것을 깨닫는데 나는 많은 수업료를 지불햇다. 제발 여러분은 수업료 내지 않고 이 '비법'을 깨닫기 바란다.
실전 재테크에서 성공하기 위해서 지식보다 더 중요한 건 실행능력이다.
재테크 지식보다 실행능력이 더 중요하지만 많은 사람들은 오해를 하고 있다. 재테크에 성공하기 위해선 재테크 지식이 중요하고, 재테크 지식은 박사나 교수 정도 되어야 겨우 이해할 수 있을 만큼 복잡하고 어려울 것으로 착각한다. 그러나 재테크에 성공하기 위해서 반드시 복잡하고 많은 지식을 알아야 할 필요는 없다.
누군가 재테크 성공 공식을 물어본다면 나는 이렇게 답할 것이다. "재테크 성공=지식+실행"이라고. 재테크에 성공하기 위해서는 재테크 지식과 이를 실천에 옮기는 행동, 둘 다 중요하다.
"사장님, 여기 30평형 아파트의 땅 지분은 얼마나 되나요? 그리고 여기 주변의 땅 시세는 평당 얼마나 하나요?"
다른 요소도 종합적으로 고려하지만 나는 언제나 땅값에 초점을 맞추었다. 왜냐고? 아파트는 땅이기 때문이다.
이런 관점에서 아파틑를 평가해보면 비싸 보이는 아파트가 오히려 싸고, 싸 보이는 아파트가 실제론 비싼 경우가 종종 있다. 돈 벌 기회는 바로 그곳에 있다.
아파트의 경우는 대개 3년의 사이클을 보인다. 지값이 오르면 새로 분양해서 입주하기까지 3년 정도 걸리는데, 이런 시간 차이 때문에 부동산은 한번 오르기 시작하면 3년 정도는 오른다. 오름세가 5~6년 지속되기란 불가능하다. 왜냐하면 공급 물량이 쏟아져 나오기 때문이다. 만약에 이미 집값이 3, 4년 오른 시점이라면 좋은 지역으로 교체 매매는 할지언정 신규 투자는 조심해야 한다. 특히 부동산 가격은 은행의 가계대출 증가세와 고나련이 있다. 가계대출이 최근에 급증했다면 조심해야 한다. 대다수 사람들이 부동산 박사가 되어가고, 그동안 관심이 없었던 사람도 부동산에 관심을 가지고, 부동산 분야 재테크 책이 잘 팔리고, 9시 뉴스에서 부동산청약 과열보도가 나오면 이 모든 것은 경고신호다.
빛내서 투자하겠다고 하는 사람들이 있다면 다시 한 번 생각하기 바란다. 특히 주식투자는 빚내서 하면 망하는 지름길이다. 고수들이 빚내서 주식투자 하지 말라고 하는 데는 분명한 이유가 있다. 빚을 낸 돈은 겁먹은 돈이다. 겁먹은 돈으론 절대 이길 수 없다. 빚내서 투자하는 건 핸들에 칼을 꽂고 시속 150킬로로 달리는 것과 같다. 사고가 나면 가슴에 구멍이 난다. 아직도 사고가 안 난 건 단지 운이 좋아서일 뿐이다. 언젠가 한 번은 당하게 되어 있다.
빚을 내도 되는 경우는 집을 사는 경우에 한해서다. 그러나 집을 사는 경우라도 대출금은 매달 갚는 원금과 이자 상환액이 매월 수입의 3분의 1 이내로 하는 게 안전하다.
40세 전에는 열심히 절약하고 살아 어느 정도 경제력을 갖춘 뒤 중년 이후 즐기면서 사는 게 좋다고 말해준다.
월급쟁이가 투자하기에 적당히 위험하고 수익률이 좋은 게 뭘까? 내가 생각하기엔 재건축, 재개발이다. 왜 그럴까? 설명을 해보자. 집값 변동이 없으면 기존 집을 사서는 돈을 벌 수 없다. 그런데 지값 변동이 없어도 돈을 벌 수 있는 것이 있으니 바로 개발이다. 그런 게 뭘까? 재건축과 재개발이다. 그래서 집 투자로 큰돈을 벌려면 재건축 아니면 재개발을 선택하는 것이 안전하다.
나는 최소 5년 이상을 보고 투자한다. 장기투자로 유망한 아파트는 대지 지분이 많은 재건축 아파트다. 재건축은 시간이 가면 언젠가는 할 수 밖에 없기 때문에 오르게 되어 있다. 나는 20년 전부터 재건축 아파트가 장기투자로 유망하다고 권했느데 이를 따른 사람들은 지금 모두 행복해한다.
작업복, 트레이닝복, 낡은 트렌치코드, 실용적인 단화나 운동화 등이 내가 기억하는 부자들의 복장이다. 반짝이는 구두와 화려한 넥타이를 맨 멋쟁이 중에는 오히려 '개털'이 많았다.
'돈 버는 기계'를 장만하지 못하면 스스로 '돈 버는 기계'로 전락해야 하는 게 자본주의 게임의 룰이다.
돈은 어떻게 찍어내는가? 은행에서 개인들에게 대출을 해주면 돈이 늘어난다. 정부가 국ㅁ니들로 하여금 땅파는 공사를 시키고 대가로 돈을 지불해도 돈이 늘어난다. 또 수출업자가 수출로 번 달러를 한국은행에서 원하로 바꾸면 돈이 늘어난다. 최근에는 가계대출이 급증하여 시중에 돈이 많이 풀렸다. 그래서 부동산 가격이 오른 것이다.
무조건 노력한다고 인생과 재테크에서 성공하는 게 아니다. 세상 돌아가는 법칙을 아는 것이 더 중요하다. 열심히 하되 법칙을 따라야 성공한다. 그러면 세상 돌아가는 법칙은 무엇인가? 80대 20의 법칙이다. 1897년 이탈리아 경제학자 빌프레도 파레토가 발견한 파레토 법칙이다. 20퍼센트의 인구가 80퍼센트의 돈을 가지고 있고, 20퍼센트의 근로자가 80퍼센트의 일을 하며, 20퍼센트의 소비자가 전체 매출액의 80퍼센트를 차지한다는 것이다. 이 법칙에 따르면 시장은 점차 양극화된다. 승자가 모든 것을 차지하는 승자 독식 사회가 된다는 것이다.
이런 법칙이 맘에 안 드는가? 맘에 안든다고 불평해봐야 소용없다. 세상이 원래 그렇다. 지구가 평평하지 않고 둥글다고 불평한들 무슨 소용이 있는가? 세상에 맞서봐야 소용없다. 필요한 건 적응이다.
법칙을 모르는 일반인은 변두리 싼 지역 아파트를 선호한다. 그러나 시간이 지나고 보면 중심지역 아파트가 더 많이 오른다. 재테크에서 성공하려면 80대 20의 법칙을 알고 상위 소수의 기업, 상위 부동산에 집중 투자해야 한다. 재테크에서 성공하기 위해서는 이 법칙을 따르는 것이 노력이나 타고난 재능보다 더욱 중요하다.
미래는 알 수 없는 것이다. 그럼에도 불구하고 대다수 사람들은 내일, 다음달, 내년의 주가, 환율, 금리, 부동산 가격을 알 수 있다고 착각한다. 그런 착각 때문에 재테크에서 번번이 실패하는 것이다.
"나는 대학교를 졸업하지 못해서 가난하게 살 수 밖에 없어". "나는 가난한 집에 태어나서 부모의 뒷받침을 받지 못해서 가난해." "나는 머리가 나빠서 부자 되긴 틀렸어." 이렇게 열등감에 사로잡혀 있는 사람이 많다. 자신에 대한 붖엊거인 평가와 열등감이 바로 부자가 되는 데 가장 큰 방해꾼이란 사실을 깨닫지 못하는 사람이 너무 많다. 고졸 대통령도 있고, 국졸 대기업 총수도 있엇다. 대부분의 부자들은 결코 천재가 아니다. 또 카네기 같은 사람은 부자가 되기 위한 첫 번째 조건을 간나한 집에 태어나는 것으로 들엇다. 가난한 집에서 태어나는 게 오히려 많이 배우고 훈련받을 수 잇는 좋은 기회라고 말한다. 그러나 안타깝게도 가난한 사람들은 자신의 능력에 대해서 부정적이고 스스로 한계를 긋는 경우가 많다.
시장이 과열되고 뜨거울 때 주식을 사서 손해를 보고, 시장이 폭락하여 남들이 투자하기 두려워 할 때 자신도 팔아서 늘 손해를 보는 투자자들이 많다. 이런 경우에는 아주 조금만 남과 반대로 투자해보라. 그리고 나중에 성공을 체험하라. 한번 성공을 체험하게 되면 본능을 거슬러서 투자하는 게 점차 쉬워지고 재미있어진다.
마음속의 결심을 문서 형식으로 표현하라! 결심에는 구체적인 숫자로 표시된 목표와 달성 시간 게획표가 포함되어 있어야 한다. 계획 없이, 조급한 마음으로 먼저 벽돌부터 쌓아올린다면 실패할 수 밖에 없다. 계획이 있다 해도 빈약하게 세우면 성과도 빈약하다. 좋은 계획을 수립하는 것이야말로 좋은 결과를 낳는 지름길이다.
목표 달성 진도표를 만들어서 눈에 잘 띄는 벽에 붙여놓아 스스로를 압박하라.
내가 제일 한심하게 생각하는 사람은 빚내서 아파트 전세에 사는 사람이다. 다가구 주택이나 연립주택에 살면서 빚을 빨리 줄이는 게 현명한 방법이다. 그리고 한 푼이라도 빨리 돈을 모아서 작지만 내 집 마련을 하는 게 유리하다.
'언제'가 아니라 '어디'에 초점을 맞춰라
부동산 투자와 관련해서 이런 격언이 있다. "첫째도 location, 둘째도 location, 셋째도 location"부동산을 장기적으로 보유한다면 단기적인 부침은 중요하지 않으며 향후 많이 오를 수 있는 지역을 고르는 게 더욱 중요하다. 따라서 부동산 투자에서 는 타이밍 전략을 취하지 말고 장기적으로 어느 곳이 좋은 지를 열심히 연구하는 편이 훨씬 효과적인 전략이다.
타이밍을 너무 재지 말고 내 집을 장ㅁ나하라! 투자가 아니고 1주택을 마련하는 입장이라면 "부동산에서 막차는 없다"라는 말을 명심해라! 집이 없는 사람이 타이밍을 따지는 것 자체가 내가 보기엔 오히려 투기다. 장기적으로 보면 집값은 항상 오른다. 미래는 아무도 모른다. 바닥에서 사려고 지나치게 기다리다 오히려 손해 볼 확률이 많다. 설령 잘못 샀더라도 기다리면 회복하고 더 오르게 되어있다.
집은 무엇을 하는 곳인가? 애 키우고 잠자고 밥 먹는 곳이다. 아이 잘 키우려면 학군이 좋아야 한다. 반드시 학군을 먼저 체크해라. 주변에 술집 있고 오락실 있는 유흥가가 있따면 아이 키우기 힘들다. 대치동이 지값이 비싼 이유 중 하나가 주변에 유흥가와 술집이 없다는 점이다.
지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울의 집값 상승세가 장기적으로 높을 것이다. 서울 중에서도 강남4구와 용산구가 가장 유망하고, 이외에도 한강을 끼고 있는 마포구, 성동구, 영등포구가 유망해 보인다. 또 정부가 4차 산업을 집중적으로 육성하려 추진 중인 판교나 마곡 같은 지역은 향후에 집값 상승률이 높을 것으로 예측할 수 있다. 향후 맞이하게 될 4차 산업혁명에 대응하는 아파트 투자법은 지방은 전세로 살고 서울에 내 집을 사두는 것이다. 귀찮은 일이지만 주거와 투자를 분리하는 투자법이 분명 이득을 가져올 거시이다. 그러나 아무리 이렇게 조언을 해도 이를 실행에 옮기는 사람은 그다지 많지 않을 것이다.
